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国务院近日印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（下称新“国九条”），其中提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。

市场人士认为，新“国九条”为REITs市场提供了政策支持和发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇，并在服务实体经济和促进资本市场稳定健康发展方面发挥更加重要的作用。

多位业内专家表示，REITs具有盘活存量资产、促进投融资良性循环，降低企业和地方政府债务的作用，建议从立法和税收等方面入手推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜力巨大

新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼具股、债属性的权益性长期投资品种，是不可或缺的重要投融资工具。一位宏观研究员对上海证券报记者表示，美国REITs市场规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照美国REITs市场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海市场，发展潜力巨大。

而且，REITs自身的特性使得其可以成为资本市场和实体经济之间的重要桥梁。“我们可以在现实生活中亲身感受周边商场超市的热闹程度，或者高速公路的车流拥挤度的同时看到相应REITs的价格变化。”上述人士说。

中信证券相关业务负责人士表示，我国的公募REITs涵盖非常广泛的基础设施资产，其中既包括海外REITs中常见的产权类资产，也包括众多经营权类基础设施资产。在目前已上市的REITs中，保租房、仓储、产业园、消费基础设施属于产权REITs，而高速公路、能源、生态环保则多属于经营权REITs。

该业务负责人士说，REITs底层资产运营机制清晰，具有强制派息机制，是能够提供相对稳定分红的权益型产品。“我国REITs市场各项制度规则正在持续完善优化，投资者也在不断健全REITs投研体系，优化内控制度建设，朝着价值投资、长期投资、理性投资的方向发展。”

推进REITs的立法计划

新“国九条”强调，研究制定不动产投资信托基金管理条例。

市场人士称，REITs的立法计划是中国资本市场法治建设和市场发展的重要组成部分，旨在为REITs市场的健康发展提供法律保障和制度支持。随着立法工作的推进，预计将进一步促进REITs市场的稳定和成熟，为投资者提供更多保护，并推动REITs产品更好地服务实体经济发展。

一位资深市场人士表示，短期看，REITs市场还需继续发展和壮大。当前REITs市场仍比较小众，立法条件还需进一步探索；中长期看，REITs的立法是趋势，相关工作涉及司法部门、国家发展改革委和中国证监会等多部门协调和配合。

“立法可以进一步提升和规范REITs的特点、性质和地位，对市场长远和可持续发展具有重大意义。”上述人士说。

今年3月，上海证券交易所总经理蔡建春曾表示，我国REITs市场采取“公募基金+资产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设计层面的基础制度亟待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。

对此，蔡建春建议，加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法。在具体立法重点上，建议明确五方面内容：

一是明确REITs属于证券法规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定，条例未规定的适用证券法规定。

二是明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结构及参与机构责任义务等问题。

三是明确REITs管理架构和持有人会议机制，确定“REITs载体+项目公司”的产品结构，参照股东大会制度，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题。

四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题。

五是明确REITs市场的监管安排和法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关监管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。

建议完善REITs税收政策

新“国九条”也提出，要落实并完善不动产投资信托基金税收政策。

回顾国外发达市场REITs的发展历程，REITs市场的每一次快速发展无不与税收优惠政策的改革有关。

2022年1月26日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》。该政策明确了基础设施REITs适用的税收政策。

市场人士表示，税收政策的落实和完善，不仅有助于降低原始权益人的税负，而且也有利于提振市场参与热情，推动REITs市场的发展壮大。同时，这些政策也体现了国家对发展公募REITs的大力支持，为基础设施资产的盘活和有效投资提供了良好的税务基础。未来，随着REITs市场的不断发展和实践的深入，可以期待更多有利于REITs市场建设的税收规则出台，进一步完善REITs税收政策体系。

REITs上市一般分为上市前的资产组合或重组、发行设立、运营分配、退出四个阶段。一位原始权益负责人对记者表示，目前REITs的税收优惠仅限于资产重组和发行设立阶段减免和递延企业所得税，不涉及运营和退出阶段增值税、土地增值税的政策优惠。建议进一步完善REITs的税收政策，提高原始权益人发行意愿和投资者的收益。

该人士还建议，可以从简化税收流程、明确税收细则、加强跨部门协调等方面完善对REITs的税收优惠。

该人士进一步建议，为了降低企业和投资者的税务合规成本，可以进一步简化REITs相关的税收申报和缴纳流程。针对当前税收政策中的一些模糊地带，如资产划转的具体定义、战略配售份额的税务处理等，应出台更明确的指导细则，以减少市场的不确定性。